住宅ローン控除は上手に使えば、13年間で最大も４５５万も節約になります。
住宅購入の際の、最高の節税制度です。
しかし、2022年は住宅ローン控除率が1.0%から0.7％と改悪になりました
その結果、住宅ローン控除による所得税、住民税の減税効果が少なくなってしまいました。
このお得を少しでも増やすためには、金利が低い銀行を選び減税効果化を少しでも高くしていくことが重要です。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除の正式名称は、「住宅借入金等特別控除」といいます。この制度は、住宅ローンを利用してマイホームの新築や取得などをした場合に、住宅ローンを利用した方の払い過ぎた金利を還付する制度です。
住宅ローン控除は、毎年12月末日の住宅ローンの残高と住宅を取得した対価のいずれか少ない金額をもとに計算し、その一定割合が所得税から控除される仕組みになっています。
控除の方法は、年末調整や確定申告によって最終的に計算した所得税額から住宅ローン控除で計算した金額を直接差し引く税額控除で、所得税そのものの軽減ができます。
住宅ローン控除は、マイホームの新築や取得をして入居した年から一定期間、毎年所得税から控除額を差し引くことが可能です。（控除額が余っていれば住民税からも差し引く）
住宅ローン控除を利用するためには、いくつかの基準を満たす必要があります。
住宅ローン控除の条件(新築・中古共通)
本人が居住する住宅であること
住宅の取得から入居までが、6ヶ月以内であることが条件です。本人が亡くなった場合は、同日まで継続して居住していることが条件となります。投資用や親族が居住する住宅には適用されません。
控除を受ける本人の年間所得が3,000万円以下
住宅ローン控除を受ける年分の年間所得が3,000万円を超えると、適用されません。3,000万円未満となる年には適用できます。
住宅の床面積が50平方メートル以上
判断基準は、登記簿に記載の床面積です。また、床面積の2分の1以上を居住用とする必要があります。床面積が50平方メートルというのは、一般的な住宅の間取りで2LDKくらいに相当します。両親と子ども1～2人で住むのに適している広さになります。同じ建物に店舗と住宅が併設される場合は、床面積の割合に注意が必要です。
住宅ローンの借入期間が10年以上
9年以下の短期間のローンには、適用されません。住宅購入が目的のローンでは30年や35年などを返済期間にするのが一般的なため、10年以上となることが多いです。勤務先からの借入金の場合、利率によっては住宅ローン控除の対象とならないため確認が必要となります。
その他の特例などの適用を受けていない
以下のようなその他の特例が適用されていると、対象になりません。住宅ローン控除とは別で、特例を受けるかどうかの確認が必要です。
・居住用財産の3,000万円特別控除
・居住用財産の長期譲渡所得の軽減税率の特例 など
チェックポイント
マンションは40㎡まで縮小になりましたが、床面積で表記してない物件もあるので注意しましょう。（壁芯面等の表記だったら注意）
中古戸建の適用要件
2021年までは耐火住宅が築25年、非耐火住宅が築20年までといった適用条件がありましたが、2022年から中古戸建ての住宅ローン控除は適用条件が緩和されました。
１９８２（昭和５７年）年以降に建築された住宅は新耐震基準に適合するためという理由で住宅ローン減税が適用されるようになりました。
住宅ローン控除2022年度改正の内容について
2021年までに入居して住宅ローン控除を受けている方は、改正前の住宅ローン控除を受けられます。新しくなった法律が適用されることはありません。
【住宅ローン控除2022年税制改正の主な変更内容】
- 控除率の変更
- 控除年数の変更
- 借入限度額の変更
- 所得要件の変更
控除年数の変更
新築は１３年のままで、変更はありません。
ただし、中古住宅の取得や住宅の増改築は、全て10年となるため、注意しましょう。また、2024年以降に入居する場合も控除年数は10年です。
| 入居年 | 控除年数 |
|---|---|
| 2022年・2023年 | 13年 |
| 2024年・2025年 | 10年 |
- ※ 中古住宅の取得や住宅の増改築（リフォーム）は一律10年
住宅ローン残高の変更
2021年度までは、4,000万円までだっ た借入限度額が、3,000万円に変更されます。中古住宅の取得や住宅の増改築は2,000万円です。2024年、2025年入居の新築住宅取得については借入限度額が2,000万円となりますが、2023年までに新築の建築確認を受ける必要がありますので、注意しましょう。
| 入居年 | 借入限度額 |
|---|---|
| 2022年・2023年 | 3,000万円 |
| 2024年・2025年 | ※2,000万円 |
- ※ 2024年・2025年に入居するものについては、2023年までに新築の建築確認が必要
年収によって控除の金額が違う！
2022年以降は、住宅ローン控除適用対象者の所得要件が、現行の3,000万円以下から2,000万円以下に引き下げられます。そのため、所得が2,000万円を超える場合、住宅ローン控除が受けられません。
住宅仕様によっても控除額が変わる
ここからは、住宅の建築購入を検討している方向けに、認定長期優良住宅等の住宅ローン控除について解説します。「一般の住宅」の改正内容との相違点について見ていきましょう。住宅の種類は、大別すると以下の4種類です。ご自分の住宅がどの対象になるかは、ハウスメーカー及び不動産業者に確認しましょう。
- 認定住宅
- ZEH水準省エネ住宅
- 省エネ基準適合住宅
- 一般の住宅
- 認定住宅
長期にわたって良好に使用するための構造や設備を有する住宅として一定の基準を満たして認定を受けた「認定長期優良住宅」と二酸化炭素の排出基準など一定の基準を満たした「認定低酸素住宅」に2つが該当します。 - ZEH水準省エネ住宅
断熱・省エネ・創エネの3つの要素を組み合わせて1次エネルギー消費量の収支ゼロを目指した環境に配慮している住宅です。（ランニングコストが0円になるわけではありません） - 省エネ基準適合住宅
「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」に基づき省エネルギーの一定基準を満たしている住宅を指します。 - 一般の住宅
上記以外の住宅を指します。
【2022年税制改正後の住宅ローン控除】
| 住宅使用/項目 | 住宅ローン残高上限 | 1年間の控除額 | 控除期間 | 控除率 |
| 新築 認定住宅 | 5000万円 (4500万円) | 35万円 (31.5万円) | 13年 | 0.7％ |
| 新築 ZEH住宅 | 4500万円 (3500万円) | 31.5万円 (24.5万円) | 13年 | 0.7％ |
| 新築省エネ住宅 | 4000万円 (3000万円) | 28万円 (21万円) | 13年 | 0.7％ |
| 新築 その他（一般住宅） | 3000万円 (0円) | 21万円 (0円) | 13年 | 0.7％ |
| 中古 認定住宅 | 3000万円 | 21万円 | 10年 | 0.7％ |
| 中古 その他 | 2000万円 | 14万円 | 10年 | 0.7％ |
今回の税制改正後は、住宅の種類によって控除額が異なります。省エネ性能が高い住宅ほど、住宅ローン控除のメリットがより大きくなるように変更されています。0.7％の控除率と2,000万円以下の所得要件はそのままです
また、「認定住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」ともに、2022年と2023年の控除期間は13年です。一般住宅は建築確認日等によって変わるので注意！
チェックポイント
東京都で太陽光パネル等の省エネ設備設置の義務化が進んでいますが今後、全国でこの取り組みが進んでいくと思います。
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